早期阶段 

　　与美国、澳洲、新加坡等REITs已经较为成熟的国家相比，国内REITs还处于起步阶段。2002年国内信托业务开展后，国家层面不断发布了很多REITs相关的鼓励性政策，但REITs整体发展还是较为缓慢的。2005年，“越秀房地产投资信托基金”在香港上市，是首个以中国内地物业为底层资产的标准化公墓REITs产品。2007年央行、银监会和证监会联合成立“房地产投资基金专题研究领导小组”，后因美国金融危机，REITs推动工作停滞。2014年，“中信启航专项资产管理计划”上市，创设了“私募基金+专项管理计划”的双SPV结构，成为国内第一支上市的类REITs产品。2015年“鹏华前海万科REITs”作为中国首支公募REITs在深交所上市，正式拉开了国内公募REITs的序幕。此后，国内类REITs债券发债数量不断上升，公募REITs试点的相关政策也在逐步增加，稳步推进。 

　　试点阶段 

　　2020年4月30日，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），证监会同步就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。 

　　2020年8月6日证监会正式发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。随后，2021年各项配套自律规则相继发布，不断推进基础设施公募REITs试点工作进展。2021年1月29日，上交所发布基础设施证券投资基金(REITs)三项主要业务规则，分别为《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第1号——审核关注事项（试行）》、《公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第2号——发售业务（试行）》；同日，深交所发布《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法（试行）》和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号—审核关注事项（试行）》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2号—发售业务（试行）》；2月8日，基金业协会发布《公开募集基础设施证券投资基金尽职调查工作指引（试行）》和《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》。2月24日深交所发布公告，基础设施公募REITs技术系统正式上线，审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统于3月1日起启用。2月25日基金业协会发布《关于开展公募基础设施证券投资基金的基金经理注册登记的通知》，对公募基础设施REITs基金经理任职条件和注册登记流程做出规定。 

　　市场现状 

　　目前市场上RIETs中，公募REITs较少，主要以类REITs为主，偏向于固定收益型的债券投资，更注重其融资工具的作用。 

　　发行方式上，目前市场上主要以私募为主，流动性相对较差，个人投资者参与门槛较高。2020年8月证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，规定公募基础设施REITs可以在证券交易所上市交易，提升了基础设施REITs流动性差，同时降低投资门槛。随着REITs的试点工作不断推进，未来其他类型的REITs的流动性也将不断改善，有望成为个人投资者重要的投资工具之一。 

　　从组织结构上来看，国内公募REITs采用“公募基金 + ABS”的结构，与美国主流的公司型REITs不同，其结构也更为复杂（公募REITs和类REITs结构如下图所示）。 

　　公募REITs结构（公募 + ABS） 

　　类REITs结构 

　　底层资产方面，国内REITs底层基础资产主要以购物中心和写字楼为主，公寓、酒店、物流类地产都有所涉及，主要分布于一二线城市居多。由于国内许多物业资产租售比较低，过去境内REITs一直面临租金回报低的问题。但随着近年来我国经济结构优化升级，科技、金融等第三产业快速发展，写字楼需求上升，租金收益逐步改善。除写字楼外，目前也有许多具有良好前景的房地产类型，例如物流地产。得益于电商的快速发展，物流地产成为近年发展最快、收益质量最高的物业地产之一，具有规模较大，租金收益率较高的特点。物流地产也符合当前的政策引导，属于证监会和发改委联合发布的《通知》当中试点的基础设施类地产之一。其余试点的基础设施类房地产还包括收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目，产业园区等。 

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